AQUISIÇÃO E PERDA DA PROPRIEDADE (MÓVEL E IMÓVEL)

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

 

Aquisição da propriedade:

  • Móvel
  • Imóvel

 

1. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Pode se dar por:

  • Ato inter vivos
    • Registro do título
    • Usucapião
    • Acessão
  • Ato causa mortis

1.1.  Registro do título

No Cartório de Registro de Imóveis

Art. 1245 CC

Art. 1.245, caput – Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Antes do registro, o alienante continua sendo considerado proprietário

Art. 1.245,§ 1º – Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Registro ” Tem presunção relativa de veracidade ” Então, cabe ação de retificação ou anulação do registro

Se nessa ação, o registro vier a ser cancelado, o proprietário (que cancelou o registro) pode reivindicar o imóvel para si.

Art. 1247 CC

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

1.2.  Usucapião

REQUISITOS GERAIS

  • Posse com animus domini (posse com ânimo de dono, possui como se for dono)
  • Posse contínua e sem oposição
  • Pelo tempo legal

REQUISITOS ESPECÍFICOS

Variam conforme o tipo da usucapião

Usucapião extraordinária

Art. 1238 CC

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Requisitos:

  • Posse por 15 anos
  • Não precisa de justo título ou boa-fé
  • Prazo pode ser reduzido para 10 anos, se o possuidor (que vai usucapir) fez do imóvel sua morada ou fez obra de caráter produtivo

Usucapião ordinária

Art. 1242 CC

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Requisitos:

  • Posse por 10 anos
  • Precisa de justo título ou boa-fé
  • Prazo pode ser reduzido para 5 anos, se o usucapiente fez do imóvel sua morada ou fez obras de caráter relevante

Usucapião especial (constitucional) urbana

Art. 183, CF

Art. 1240 CC

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

  • 1oO título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

  • 2oO direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Requisitos:

  • Posse de 5 anos
  • Área urbana
  • Posse direta – morada habitual(nas outras espécies de usucapião o usucapiente pode, por exemplo, arrendar ou alugar o imóvel, nesta espécie de usucapião não pode!)
  • Limitação de área: Tamanho de área de até 250m²
  • Não pode ser dono de outro imóvel (nem rural, nem urbano)
  • Só pode fazer uso dessa usucapião uma única vez

Usucapião especial (constitucional) rural

Art. 1239 CC

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Requisitos:

  • Posse de 5 anos
  • Área rural
  • Posse direta – morada habitual ou tornou a área produtiva com seu trabalho ou de sua família
  • Limitação de área: Até 50 hectares
  • Não pode ser dono de outro imóvel (nem rural, nem urbano)
  • Pode usar mis de uma vez (pois a CF/88 não repete a exigência de que só pode fazer uso dessa usucapião uma única vez)

Usucapião conjugal

Art. 1240-A, CC

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Requisitos:

  • Posse de 2 anos
  • Área urbana
  • Limitação de área: Até 250m²
  • Propriedade que dividia com o ex-conjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar
  • Moradia
  • Não pode ser dono de outro imóvel (nem rural, nem urbano)

Usucapião coletiva

Art. 10 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) – Não está no CC!

Requisitos:

  • Posse por 5 anos
  • Posse por população de baixa renda
  • Posse para finalidade de morada

O juiz atribuirá uma fração ideal a cada possuidor. A área usucapida passa a ser um condomínio entre os moradores.

A sentença que reconhece a usucapião é declaratória (não é constitutiva, não cria a usucapião, apenas declara sua existência como ocorrida, tanto que o usucapiente já pode arguir sua usucapião como matéria de defesa – Súmula 237 STF)

Súmula 237, STF – O usucapião pode ser arguido em defesa.

Aplicam-se as regras do CC quanto à impedimento, suspensão e interrupção da prescrição.

Ex: Estou na posse com animus domini. Se eu mandar um bilhete para o proprietário falando que devolverei, mas não devolvo, o bilhete vale para interromper a prescrição aquisitiva.

QUADRO ESQUEMÁTICO USUCAPIÃO

QUADRO ESQUEMÁTICO USUCAPIÃO

SENTENÇA QUE DECLARA A USUCAPIÃO É DECLARATÓRIA

 

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

ACESSIO TEMPORIS

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

CAUSAS QUE OBSTAM, SUSPENDEM OU INTERROMPEM A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

1.3. Acessão

Segundo modo de aquisição da propriedade por ato inter vivos.

 

Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

I – por formação de ilhas;

II – por aluvião;

III – por avulsão;

IV – por abandono de álveo;

V – por plantações ou construções.

(1)  Aluvião

Pode ser:

  • Próprio: Há sedimentação lenta ao longo do tempo que forma acréscimos ao longo das margens.
  • Impróprio: Ocorre com o recuo das águas, deixando um pedaço do terreno a descoberto e formando um acréscimo ao longo das margens.

Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.

(2)  Avulsão

A força da correnteza arranca um pedaço de terra e deposita em outra terra. Aumenta a propriedade daquele que teve o acréscimo de terra trazido pelo rio.

Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.

(3)  Álveo abandonado

Álveo = leito

O rio abandona o álveo (o leito). Ele pertencerá aos proprietários ribeirinhos.

Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

(4)  Formação de ilhas

No meio do curso da água pode surgir uma ilha.

Mede-se a partir do meio do rio. A parte direita é do ribeirinho da direita, e a parte esquerda é do ribeirinho da esquerda.

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

(5)  Plantações e construções

Regra:

Tudo que se construiu ou se plantou num terreno é do dono do terreno. Então, quem plantou ou construiu, perde em favor do proprietário do terreno.

  • Se construiu ou plantou de boa-fé, tem direito a ser indenizado.
  • Se foi de má-fé (sabia que o terreno era alheio), não tem direito a coisa alguma, perde tudo que plantou ou construiu, e ainda pode ser obrigado a deixar o terreno como encontrou antes.

Exceção:

Se aquilo que plantou ou construiu, de boa-fé, excede consideravelmente o valor do terreno, então o proprietário do terreno perderá o terreno em favor de quem plantou ou construiu, mas tem direito a ser indenizado.

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

2.  AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DE MÓVEL

2.1. Usucapião (de móvel)

Accessio temporis:

Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

– É licito ao último possuidor somar à sua a posse de seus antecessores para obter o lapso de tempo necessário à prescrição aquisitiva do domínio. (Ap. 10.903, 27.11.84, 2ª CC TJMT, Rel. Des. ERNANI VIEIRA DE SOUZA, in RT 601-224).

Espécies de usucapião de coisa móvel:

 

Pode ser:

  • Ordinária
  • Extraordinária

(1)  Usucapião ordinária

Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.

Posse com:

  • animus domini
  • de modo contínuo e incontestado
  • por 3 anos
  • com justo título e boa-fé

Ex: Pode ocorrer com automóveis. Mévio compra o imóvel há mais de 3 anos e aí chega o Tício e fala que o carro é dele e que havia sido roubado há muito tempo atrás.

(2)  Usucapião extraordinária

Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.

Posse com:

  • animus domini
  • de modo contínuo e incontestado
  • por 5 anos

2.2.  Tradição

A propriedade de coisa móvel nos negócios jurídicos só se transfere com a tradição. Não basta o contrato. Os contratos não tem efeitos reais, só obrigacionais. O contrato obriga a transferir a propriedade, mas essa transferência só se dará, para as coisas moveis, com a tradição.

Art. 1.267, caput – A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

2.2.1.  Constituto possessório

Aquela pessoa que tinha a coisa como sua continua com a coisa mas deixa de ser proprietário, passa a ser a coisa em nome alheio. É a posse animus domini que se transforma em posse em nome alheio (como comodato ou locação).

Ex: Vendi o carro ao Luiz, mas fico com o carro por mais 1 ano.

Art. 1.267, parágrafo único – Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

2.2.2.  Tradição brevi manu

Eu tinha a posse em nome alheio, mas essa posse se transforma em posse com animus domini. É o inverso do constituto possessório.

Ex: Eu tinha um carro alugado, aí compro ele.

2.2.3. Tradição feita por quem não é proprietário

Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

  • 1º Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.

  • 2º Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

2.3.  Especificação

Alguém trabalha matéria priva alheia e obtém coisa nova que não pode mais voltar a forma anterior. Ex: Escultor faz estátua a partir do mármore.

Arts. 1269 e 1270, § 1º, CC – Se estiver de boa-fé vira proprietário da matéria prima. Se ele for incapaz, mesmo assim, o especificador vira dono.

Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.

Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova.

  • 1º Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima.

  • 2º Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima.

Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipóteses dos arts. 1.269 e 1.270, se ressarcirá o dano que sofrerem, menos ao especificador de má-fé, no caso do § 1o do artigo antecedente, quando irredutível a especificação.

2.4.  Confusão, comissão (ou comistão) e adjunção

  • Confusão = Mistura de líquidos, que se torna inseparável
  • Comissão (ou comistão) = Mistura de coisas secas ou sólidas, que se torna inseparável
  • Adjunção = Superposição de materiais, não sendo mais possível separar

Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração.

  • 1º Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado.

  • 2º Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando os outros.

Art. 1.273. Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado.

Art. 1.274. Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão, comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.

2.5.  Ocupação

Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.

2.6.  Achado de tesouro

Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.

Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.

Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.

3. PERDA DA PROPRIEDADE

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:

I – por alienação;

II – pela renúncia;

III – por abandono;

IV – por perecimento da coisa;

V – por desapropriação.

Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

  • 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.

  • 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.

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